LE VIAGER, POUR PRESERVER LA VIE !
La vente en viager est prévue aux articles 1968 et suivants du Code civil et concerne essentiellement les vendeurs assez âgés qui veulent profiter d'un complément de revenus.
Qu'est-ce qu'une vente en viager ?
Vendre un bien en viager, c'est en transférer la propriété à un tiers qui devra, en compensation, verser une rente au vendeur jusqu'à son décès (viager sur une seule tête), ou jusqu'au décès de la dernière personne vivante (viager sur plusieurs têtes).
Validité de la vente. La vente en viager est fondée sur un aléa : la longévité du vendeur. Pour que la vente en viager soit valable, il faut que cet aléa existe véritablement. Ainsi, si le vendeur est extrêmement malade et mourant, la vente sera nulle (C. civ. art. 1975).
Modalités de paiement. Le viager doit être considéré comme une vente normale, à l'exception près que les modalités de paiement du prix sont particulières.
Comme toutes les ventes immobilières, la vente en viager nécessite l'intervention d'un notaire.
Pourquoi vendre et acheter en viager ?
Pour le vendeur ou crédirentier, on peut comparer la rente à une véritable retraite complémentaire. Ainsi, les couples sans enfants, ne disposant pas de revenus suffisants pour continuer à vivre décemment, se laisseront tenter par cette forme de vente qui aura le double avantage de régler un éventuel problème successoral et d'améliorer la qualité de la vie quotidienne. Pour ces couples, la rente aura un véritable côté « alimentaire ».
Pour l'acheteur ou débirentier, les raisons économiques seront bien entendu très différentes. Pour lui, il s'agira essentiellement d'un « placement épargne ».
Selon que le viager est libre ou occupé, la vente n'emporte pas les mêmes contraintes pour l'acheteur et le vendeur.
Viager libre ou occupé : modalités
Lors d'une vente en viager, vous avez deux possibilités :
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soit le bien est vendu libre de toute occupation et de toute réserve de jouissance et on parlera dans ce cas de viager libre ;
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soit le vendeur se réserve un droit d'habitation et on parlera alors de viager occupé (usufruit ou droit d'usage et d'habitation).
Le droit d'habitation peut être réservé jusqu'au décès du conjoint du vendeur.
Si le viager est occupé, il faudra prévoir dans le contrat de vente la répartition des charges. C'est en général le vendeur qui s'acquitte des charges locatives et de la taxe d'habitation. L'acheteur, quant à lui, prend en charge les grosses réparations et la taxe foncière.
Le vendeur qui bénéficie d'un droit d'habitation ne pourra pas donner le bien en location, sauf s'il s'est réservé l'usufruit du bien (ce qui est rare).
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Viager libre ou occupé ?
Comment sont imposées les rentes viagères à titre onéreux ?
Les rentes viagères à titre onéreux ne sont soumises à l'impôt sur le revenu que pour une fraction de leur montant. Cette fraction est fixée forfaitairement d'après votre âge lors du 1er versement de la rente.
À la date du 1er versement, la fraction imposable est fixée de la manière suivante :
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70 % si vous étiez âgé de moins de 50 ans ;
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50 % si vous étiez âgé de 50 à 59 ans ;
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40 % si vous étiez âgé de 60 à 69 ans ;
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30 % si vous étiez âgé de plus de 69 ans.